Wywiad z Wirginią Leszczyńską, COO DL Invest Group w magazynie The City

DL Invest inwestuje w nieruchomości oraz jako właściciel zarządza portfelem nieruchomości o wartości ponad miliarda złotych w postaci: parków handlowych, obiektów biurowych oraz obiektów magazynowo- logistycznych. Jak z tej perspektywy ocenia Pani sytuację nieruchomości komercyjnych?

W naszym portfelu nieruchomości znajdują się wszystkie wymienione kategorie nieruchomości. Była to zamierzona dywersyfikacja. Z jednej strony zapewnia ciągły rozwój firmy i różnorodność projektów, a z drugiej strony stanowi pewien bufor bezpieczeństwa na wypadek kryzysu w jednym z tych segmentów nieruchomości. Korzyści takiej strategii widzimy obecnie. Pandemia wpłynęła na wszystkie segmenty nieruchomości. Obserwujemy zmiany w zachowaniach klientów, pracowników i najemców. W najgorszej sytuacji znalazły się obiekty handlowe. Alternatywą dla centrów handlowych stały się parki handlowe. Obiekty te nie mają części wspólnych. Klienci mogą wejść do sklepu, zrobić zakupy i wyjść bez konieczności przemieszczania się wśród dużej grupy ludzi. W czasie pierwszej fali pandemii parki handlowe były otwarte dla większej liczby osób niż centra handlowe. Najemcy rzadko rezygnowali, a wolną powierzchnię szybko zajmowali nowi.

Podobne zjawisko widzimy w obiektach biurowych. Problemy związane z pandemią zgłaszają nam mniejsi najemcy. Oferujemy im elastyczne rozwiązania. Zmieniamy aranżację. Organizujemy relokację. Najemcy w większości wypadków są świadomi rynku oraz swoich oczekiwań. Kształtują je w większym stopniu potrzeby ich pracowników niż oczekiwania i interesy pośredników. Dlatego najemcy preferują partnera zarządzającego własnym obiektem biurowym a nie zarządcę reprezentującego fundusz inwestycyjny, gdzie komunikacja i elastyczność jest ograniczona.

Bardzo dobrze radzą sobie w tej nowej rzeczywistości najemcy w centrach logistycznych. Niektórzy z nich zgłaszają zapotrzebowanie na dodatkową powierzchnię.

Przed nami kolejna odsłona pandemii?

Ludzie z branży nieruchomości komercyjnych zdają sobie sprawę, że trzeba wrócić do pozornej normalności i starać się prowadzić działalność w warunkach rygoru sanitarnego i ograniczeń. Znajdujemy się w stanie kolejnej fali pandemii. Tym razem jesteśmy lepiej przygotowani. Świadomość społeczeństwa jest na wyższym poziomie, a deweloperzy i właściciele obiektów są wyposażeni w odpowiednie procedury i środki bezpieczeństwa. Myślę, że koniec roku będzie spokojniejszy i wyjdziemy z tej sytuacji obronną ręką. Powrót do stanu sprzed pandemii potrwać może nawet kilka lat. W tym czasie będziemy musieli żyć z obecnością wirusa i obostrzeniami. Z naszej perspektywy to bardzo ważny okres. Nie ukrywamy, że wypracowane kompetencje oraz jakość będzie miała teraz zasadnicze znaczenie oraz dużo większą wartość niż w czasach prosperity. Cały czas realizujemy nowe projekty, podpisujemy umowy ? w pierwszym półroczu było to ponad 55 umów. Jest to potwierdzenie kompetencji oraz zasadności budowy wewnętrznych struktur komercjalizacji, zarządzania oraz developmentu.

W jaki sposób rygory i ograniczenia wpływają na wynajem i zarządzanie powierzchnią biurową?

Firmy nie rezygnują z powierzchni biurowych. Pracownicy tęsknią za powrotem do normalności. Część firm chętnie wróci do biur. Home office, który krótkoterminowo wydawał się dobrym rozwiązaniem, w opinii wielu najemców długoterminowo stanowi poważny problem dla pracowników ? brakuje im warunków do pracy, tracą równowagę pomiędzy czasem na obowiązki zawodowe i odpoczynek. Wielu pracowników straciło tę równowagę. Dlatego oczekują pracy biurowej z zastrzeżeniem pełnych rygorów bezpieczeństwa w miejscu pracy. Prawdopodobnie tak się stanie, gdy korporacje i duże firmy uznają, że powrót jest bezpieczny i możliwy.

Staramy się zapewnić w naszych obiektach wszystkie funkcje ułatwiające życie pracownikom, a przez to większe bezpieczeństwo. Biurowiec w którym znajduje się nasza siedziba DL Piano, przy ulicy Roździeńskiego / Wrocławskiej  w Katowicach, jest tego najlepszym przykładem. W obiekcie znajdują się sklepy spożywcze, piekarnia, sklepy z  artykułami domowymi, sklepy z odzieżą, siłownia, przedszkole, gabinet dentystyczny. Tworzą one kompleks spełniający podstawowe potrzeby zakupowe i usługowe nie tylko klienta odwiedzającego obiekt, ale przede wszystkim pracowników firm wynajmujących biura.

Tworzymy również powierzchnie na wynajem krótkookresowy dla firm poszukujących większej elastyczności najmu ze względu na niepewność sytuacji gospodarczej lub strategię firmy.

Jakie oczekiwania mają najemcy?

Najemcy oczekują elastyczności oraz właścicielskiego zarządzania nieruchomością. Chcą pewności i szybkiej reakcji na zmianę ich potrzeb. Spełniamy te oczekiwania jako lokalny deweloper i właściciel nieruchomości. Jest to nasza przewaga konkurencyjna. Najemcy pytają często o dostępność terenów zielonych, mediów czy energooszczędne rozwiązania techniczne. Niekiedy warunkiem podpisania umowy jest spełnienie wymogów ekologicznych. Wychodzimy im naprzeciw. Stworzyliśmy tereny rekreacyjne, gdzie można odpocząć, pograć w piłkę czy poćwiczyć. W naszych budynkach instalujemy panele słoneczne, wykorzystujemy wodę szarą. Przygotowaliśmy miejsca do ładowania samochodów elektrycznych. Przeznaczyliśmy miejsca dla rowerów, a dla ich właścicieli prysznice.

Jest to świadectwo świadomości ekologicznej najemców czy decyzji korporacyjnych?

Współpracujemy ze świadomymi najemcami, jak również z najemcami wspieranymi przez doradców i brokerów. Jedni i drudzy korzystają z wewnętrznych procedur oceny i wynajmu powierzchni. Oczekiwania związane z ekologią są coraz powszechniejsze wśród najemców obiektów biurowych, gdzie optymalizacja kosztów połączona z rozwiązaniami ekologicznymi jest standardem. Coraz częściej spotykamy się z potrzebami ekologicznymi w przypadku obiektów logistycznych i magazynowych. Przykładem ekologicznego podejścia jest kampus logistyczny DL Invest Park Psary w województwie śląskim. Realizujemy go jako partner zarządzający wraz z DHL Supply Chain  w ramach Joint Venture DHL-DL. Budynki wyposażymy w rozwiązania zgodne z polityką GoGreen DHL. Oznacza to obniżanie kosztów eksploatacyjnych poprzez ocieplenie ścian, zastosowanie systemu odzyskiwania deszczówki i recyklingu wody szarej, jak również zmniejszenie emisji zanieczyszczeń dzięki odnawialnym źródłom energii, energooszczędnemu oświetleniu, recyklingowi odpadów czy systemowi ekologicznego pakowania przesyłek. Optymalizowanie kosztów działalności takiego obiektu wymaga od nas wdrożenia strategii zrównoważonego rozwoju. Wszystkie te  działania umożliwiają osiąganie ponadprzeciętnych oszczędności w utrzymaniu nieruchomości.

Logistyka obroniła się przed kryzysem wywołanym pandemią. Jak Pani prognozuje przyszłość tego sektora?

Otrzymujemy dużo zapytań o powierzchnie zarówno logistyczne jak i produkcyjne. Zarezerwowaliśmy już tereny pod te projekty. Do 2024 r. planujemy wybudować 416 tys. mkw. powierzchni magazynowej. Duże zapotrzebowanie na powierzchnie zgłasza branża e-commerce. Dla tych klientów zbudujemy magazyny w ciągu 2-3 lat. Spodziewamy się dalszego wzrostu tej branży. Otrzymujemy również zapytania o projekty z sektora budownictwa ekologicznego i automotive.

Kryzys jest zagrożeniem, ale i okazją do inwestowania. Pojawią się nieruchomości, które sprostają wyzwaniom pandemii. Jakie kryteria musi spełniać obiekt, by DL Invest Group mógł go kupić?

Najważniejsza jest elastyczność i szybkość działania. Do każdej inwestycji podchodzimy indywidualnie, ponieważ docelowo zostaje ona naszą własnością. Strategia ta różni nas od deweloperów sprzedających obiekt jeszcze w trakcie jego budowy i skupionych na szybkiej komercjalizacji. Naszym założeniem jest budowanie relacji z najemcami w perspektywie ponad 10 lat. Dlatego współpracujemy z najemcami. Znamy ich oczekiwania i możemy szybko na nie reagować.  Najemcy cenią nasze podejście do biznesu i zostają z nami na dłużej, jak Hutchinson czy DHL.

W przypadku nieruchomości kluczowa zawsze jest lokalizacja. Trzeba sporo wysiłku, by znaleźć odpowiednią działkę. Dla branży logistycznej ważna jest infrastruktura, nie tylko w dniu przekazania nieruchomości, lecz w perspektywie 5-10 lat. Ważna jest jej efektywność oraz oddziaływanie inwestycji na lokalną społeczność. Wielu deweloperów tego nie docenia a późniejsze problemy społeczne uderzają wprost w najemców. Dlatego dbamy o każdy szczegół, by uniknąć takiego ryzyka.

Jeśli chodzi o biura, to skupiamy się na centrach z dobrym dojazdem i odpowiednią liczbą miejsc parkingowych. Dodatkowym warunkiem jest możliwość rozwoju handlu i usług, co gwarantuje kompleksowość obiektu. W przypadku parków handlowych skupiamy się na mniejszych miejscowościach, gdzie nie ma silnej konkurencji. Projekty magazynowe i logistyczne planujemy w największych aglomeracjach Polski, podobnie jak obiekty biurowe. Jeśli chodzi o oferty kupna, to otrzymujmy propozycje. Analizujemy je, ale nie podjęliśmy decyzji.

rozmawiał: Daniel Jabłoński