Wypowiada się: Wirginia Leszczyńska, COO DL Invest Group 

PERSPEKTYWICZNY SEKTOR MAGAZYNOWY 

Widzimy większe zapotrzebowanie na powierzchnie magazynowe na całym świecie. Wygrywają te lokalizacje, które oferują najkorzystniejsze warunki. Polska jest doskonałym miejscem ze względu na położenie, ceny najmu i jakość powierzchni magazynowych.

W jaskiej sytuacji jest sektor magazynowy w czasie pandemii? 

Obserwujemy polaryzację skutków pandemii. Sektory, takie jak gastronomia i hotelarstwo ponoszą niespotykane straty, podczas gdy e-commerce i logistyka odnotowują wzrosty sprzedaży. Złożyło się na to załamanie łańcuchów dostaw i szybki rozwój e-commerce. Producenci i dystrybutorzy stanęli wobec wyzwań związanych z dostarczaniem towaru
i środków produkcji. Stąd ich większa skłonność do lokowania produkcji i magazynów blisko europejskich rynków zbytu. E-commerce rozwija się na całym świecie. Kilka lat temu nikt nie prognozował takich wzrostów sprzedaży. Lockdown i ograniczenia potęgują to zjawisko
a e-commerce jest impulsem dla powiązanych branż. Wpływa na logistykę i sektor magazynowy, które w czasie pandemii nie przerwały pracy, nawet na chwilę i przechodzą przez pandemię w dobrej kondycji.

Sektor w Polsce jest w wyjątkowej sytuacji.

Widzimy większe zapotrzebowanie na powierzchnie magazynowe na całym świecie. Wygrywają te lokalizacje, które oferują najkorzystniejsze warunki. Polska jest doskonałym miejscem ze względu na położenie, ceny najmu i jakość powierzchni magazynowych. Mimo że produkcja w Azji odbywa się bez zakłóceń, to dostawy są utrudnione. Łatwiej wyprodukować towar niż go dostarczyć do Europy. Polską przewagą na rynku magazynowym jest bezpieczeństwo dostaw i warunków produkcji. Podaż na powierzchnie przewyższa podaż. Na rynek wchodzą nowe firmy, a te które już działają w naszym kraju rozwijają działalność. Spodziewamy się utrzymania tego trendu w 2021 r.

Wymaga to zapewnienia nowoczesnych technologii.

Konkurowanie na globalnym rynku wymaga zapewnienia jakości. Świat inwestuje
w technologie cyfrowe, sztuczną inteligencję, przetwarzanie informacji w chmurze. Producenci automatyzują procesy produkcyjne. Firmy logistyczne przesiadają się na pojazdy elektryczne, wykorzystują autonomiczne roboty i drony. Żeby konkurować trzeba dotrzymywać im kroku. Dlatego magazyny pełne są kamer, czujników i skanerów podłączonych do centralnego systemu zarządzania. Postęp technologiczny w sektorze magazynowym i logistycznym zwiększa bezpieczeństwo procesów biznesowych oraz pracy ludzi. Ułatwia minimalizowanie skutków zagrożenia wirusem w czasie pandemii. Technologia będzie jednym z najważniejszych elementów zdobywania przewagi konkurencyjnej. 

Oczekiwania najemców rosną?

Rosną oczekiwania zarówno konsumentów, jak i najemców. Najemcy stawiają wysoko poprzeczkę. Oczekują wysokich standardów ekologicznych, bezpieczeństwa i udogodnień dla pracowników. Liczą na możliwość ekspansji oraz sprawne zarządzanie obiektem. Swoje cele strategiczne osiągają poprzez dopasowanie wynajmowanej powierzchni do specyfiki organizacji. Przykładem takiego najemcy jest Stokrotka. W trakcie negocjacji spotkaliśmy się z doskonałą świadomością atutów, jakie musi spełniać nowy magazyn i jego lokalizacja. Sama dostępność oraz cena najmu nie stanowi już głównego wyznacznika dla podejmowanych decyzji, ponieważ na finalny koszt użytkowania takiego obiektu składa się szereg kosztów dodatkowych takich, jak media czy opłaty serwisowe, a kluczowy jest sposób ich rozliczania.

Jakie znaczenie ma zrównoważony rozwój?

Ochrona środowiska liczy się coraz bardziej w prowadzeniu biznesu. Z roku na rok dotkliwie odczuwamy skutki zmiany klimatu. Zmniejszenie śladu węglowego jest w interesie nas wszystkich. Dlatego stawiamy na najwyższe normy bezpieczeństwa ekologicznego. Obniżamy koszty eksploatacji budynków poprzez stosowanie energooszczędnych rozwiązań, odnawialnych źródeł energii czy odzyskiwania wody. Podnosimy świadomość pracowników
i angażujemy ich w ochronę środowiska. Sygnałem dla najemców są certyfikaty ekologiczne. Gwarantują one minimalny wpływ budynku na środowisko i umożliwiają najemcom realizowanie strategii środowiskowych. Dlatego we wspólnym projekcie z DHL Supply Chain dążymy do obniżenia o 50% związków węgla oraz osiągnięcia 50% wskaźnika użycia rozwiązań ekologicznych przy transakcjach sprzedaży. Presja na ograniczenie śladu węglowego spowodowała przyspieszenie rozwoju logistyki intermodalnej. Staje się ona coraz ważniejsza w łańcuchu dostaw. Ogranicza ruch kołowy i poprawia bezpieczeństwo, ale do jej rozwoju niezbędny jest dostęp do centrów logistycznych, sieci dróg i połączeń kolejowych, a tych w niektórych regionach jeszcze brakuje.

Zmiany występują również w dostawach ostatniej mili?

Dostawy ostatniej mili to najbardziej złożony i najkosztowniejszy proces usługi logistycznej
i sprzedażowej. W największym stopniu wpływa na zadowolenie klienta i wizerunek sprzedawcy. Każdy kilometr przejechany mniej, to mniejsza emisja spalin i mniejsze koszty. Dlatego magazyn powinien być zlokalizowany jak najbliżej klienta końcowego.

Gra toczy się również o czas dostawy. Rośnie konkurencja w e-commerce, a jednym z jej elementów jest czas dostawy. Amazon w największych aglomeracjach dostarcza towar
w ciągu godziny. Klienci oczekują takich możliwości. Są skłonni zakupić towar jeśli szybko go otrzymają. Takie dostawy umożliwia nowoczesna technologia i metody zarządzania. 

Firmy logistyczne w dostawach ostatniej mili testują rozwiązania ograniczające ślad węglowy. Wykorzystują do tego celu pojazdy elektryczne. Korzystają z kurierów na rolkach, na rowerach i skuterach. 

Szybkie dostawy wymagają odpowiednich magazynów. 

Aby świadczyć takie usługi potrzebne są magazyny miejskie zlokalizowane w granicach miast lub blisko aglomeracji. Umożliwiają one szybkie dostarczenie przesyłki. Tego typu obiekty stają się coraz bardziej popularne. Sprzyja im rozwój handlu elektronicznego, zmiany w łańcuchach dostaw czy rosnący trend dostaw tego samego dnia (same day delivery). 

Magazyny miejskie stanowią atrakcyjne aktywa. Nie są to już standardowe big boxy. Posiadają powierzchnie biurowe, które mają coraz większy udział w całkowitej powierzchni obiektu oraz coraz wyższy standard. Mogą służyć jako siedziby firm handlowych i logistycznych. Prowadzi się w nich sortownie i konfekcjonowanie. 

Wymaga to stałego czuwania nad potrzebami rynku, najemców i nowościami technicznymi. 

Naszą dewizą są bliskie relacje z partnerami biznesowymi, nie tylko na etapie podpisania umowy czy budowy. Dostarczamy najemcom wartości w postaci niezakłóconego prowadzenia biznesu, możliwości rozwoju i elastyczności w realizowaniu wizji. Stworzyliśmy w tym celu wewnętrzne działy zarządzania i leasingu. Wynika to z naszej koncepcji funkcjonowania firmy. Wybudowane obiekty pozostają w naszym portfelu, by kreować wartość w długim okresie. 

Jak ta strategia rynkowa przekłada się na zawieranie kontraktów?

Widzimy zainteresowanie rynkiem powierzchni przemysłowych. Będziemy na nim koncentrować uwagę. Mamy bank ziemi i dużą grupę klientów zainteresowanych rozwojem lub relokacją obecnej powierzchni magazynowej czy produkcyjnej. W kolejnych kwartałach będziemy realizować zaplanowane projekty. 

Otrzymujemy dużo zapytań o powierzchnie zarówno logistyczne jak i produkcyjne. Zarezerwowaliśmy już tereny pod te projekty. Do 2024 r. planujemy wybudować 416 tys. mkw. powierzchni magazynowej. Duże zapotrzebowanie na powierzchnie zgłasza branża
e-commerce, budownictwo ekologiczne i automotive. 

Nasz bank ziemi w dużej mierze opiera się na lokalizacjach znajdujących się w południowej części Polski, w ostatnich miesiącach poszerzyliśmy go o lokalizacje typu Poznań, Łódź, Warszawa, Gdańsk i Wrocław.