Rynek nieruchomości komercyjnych w Polsce rozwija się dynamicznie nie tylko pod względem skali nowej podaży, lecz także w zakresie modeli współpracy pomiędzy inwestorami a najemcami. Coraz wyraźniej widać, że o wartości projektu nie decyduje wyłącznie lokalizacja czy standard techniczny budynku, ale jakość i trwałość relacji z najemcami instytucjonalnymi. W warunkach rosnącej konkurencji oraz zmieniających się modeli biznesowych firm to długoterminowe partnerstwo staje się jednym z kluczowych czynników stabilizujących portfel nieruchomości.
Skala rynku pokazuje, jak duże znaczenie ma efektywne zarządzanie relacjami najmu. Zasoby nowoczesnej powierzchni magazynowej i logistycznej w Polsce przekraczają obecnie 36 milionów metrów kwadratowych, a roczny popyt brutto w ostatnich latach utrzymuje się na poziomie około 5–6 milionów metrów kwadratowych. W sektorze handlowym całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni sięgają blisko 14 milionów metrów kwadratowych, przy czym największą aktywność inwestycyjną obserwuje się w segmencie parków handlowych. Z kolei całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej w Warszawie wynoszą ponad 6 milionów metrów kwadratowych, a na głównych rynkach regionalnych przekraczają 6,5 miliona metrów kwadratowych. Tak duża skala rynku powoduje, że utrzymanie stabilnego poziomu wynajęcia oraz ograniczenie rotacji najemców nabiera strategicznego znaczenia.
W odpowiedzi na te wyzwania coraz więcej inwestorów odchodzi od modelu opartego wyłącznie na jednorazowej transakcji najmu. W jego miejsce pojawia się podejście zakładające aktywne zarządzanie relacją z najemcą w całym cyklu życia inwestycji. Obejmuje ono elastyczne dostosowywanie powierzchni, gotowość do rozbudowy w miarę wzrostu działalności najemcy, a także rozwijanie funkcji dodatkowych, które zwiększają atrakcyjność lokalizacji.
Coraz istotniejszą rolę w tym kontekście odgrywają projekty typu mixed-use z elementem biurowym. Łączą one funkcje administracyjne, usługowe, handlowe i często rekreacyjne w jednej lokalizacji, odpowiadając na potrzeby firm, które poszukują środowiska sprzyjającego pracy, integracji i efektywności operacyjnej. Tego typu podejście pozwala lepiej reagować na zmiany w sposobie pracy oraz oczekiwania pracowników, a jednocześnie zwiększa odporność projektu na wahania koniunktury w pojedynczym segmencie rynku.
Przykładem inwestora rozwijającego portfel obejmujący logistykę, handel oraz projekty mixed-use z komponentem biurowym jest DL Invest Group. Spółka działa na rynku od ponad 17 lat, a łączna powierzchnia jej portfela przekracza 2 000 000 m² powierzchni komercyjnej i wartość 1,2 miliarda Euro. Skala działalności znajduje odzwierciedlenie w realizacji dużych parków logistycznych w różnych regionach kraju. Do przykładów należą m.in. DL Invest Park Psary (Psary/Czeladź), realizowany na terenie o powierzchni około 900 000 m², z potencjałem zabudowy magazynowej sięgającym około 320 000 m², a także DL Invest Park Bielsko-Biała – kompleks typu brownfield o docelowej powierzchni około 270 000 m², zlokalizowany na obszarze około 52,8 ha. Wśród istotnych projektów znajduje się również DL Invest Park Teresin w centralnej Polsce, którego planowana skala przekracza 150 000 m² powierzchni magazynowej, oraz DL Invest Park Platan w rejonie Warszawy, oferujący ponad 55 000 m² powierzchni komercyjnej z potencjałem dalszego rozwoju.
„Wartość nieruchomości komercyjnej buduje się nie tylko poprzez metr kwadratowy powierzchni, lecz przede wszystkim poprzez trwałe relacje z najemcami. Długoterminowa współpraca daje obu stronom przewidywalność i bezpieczeństwo, które w obecnym, zmiennym otoczeniu rynkowym mają kluczowe znaczenie. Naszym celem nie jest wyłącznie podpisanie umowy najmu, ale stworzenie środowiska, w którym najemca może rozwijać swój biznes przez wiele lat. Oznacza to gotowość do elastycznego dostosowywania przestrzeni, planowania kolejnych etapów rozbudowy czy modernizacji, a także inwestowania w rozwiązania, które podnoszą efektywność operacyjną i komfort pracy. W projektach mixed-use szczególnie ważne jest zintegrowanie funkcji biurowych, usługowych i handlowych w taki sposób, aby tworzyć spójne, żywe otoczenie biznesowe. Z naszej perspektywy stabilność portfela nie wynika wyłącznie z długości umów, ale z jakości relacji i wzajemnego zrozumienia celów. Partnerstwo oparte na dialogu i wspólnym planowaniu pozwala budować realną wartość aktywów w długim horyzoncie, a jednocześnie wzmacnia odporność projektów na cykle koniunkturalne” - podkreśla Dominik Leszczyński, Założyciel i CEO DL Invest Group.
W szerszej perspektywie rynkowej takie podejście znajduje odzwierciedlenie w strukturze transakcji. W sektorze logistycznym istotną część wolumenu stanowią obecnie renegocjacje i przedłużenia umów, co wskazuje na rosnące znaczenie utrzymania relacji z dotychczasowymi najemcami. W projektach handlowych obserwuje się z kolei większą elastyczność w zakresie formatów najmu oraz integrację funkcji usługowych. W obszarze projektów mixed-use z elementem biurowym kluczowe staje się zapewnienie środowiska, które sprzyja długofalowej obecności firm w danej lokalizacji.
Budowanie wartości poprzez relacje z najemcami instytucjonalnymi oznacza zmianę sposobu myślenia o zarządzaniu nieruchomościami. Na rynku liczącym dziesiątki milionów metrów kwadratowych nowoczesnej powierzchni nie jest to już kwestia wizerunku, lecz realny czynnik wpływający na poziom wynajmu, stabilność przychodów i wycenę aktywów. Inwestorzy, którzy łączą rozwój projektów logistycznych, handlowych i mixed-use z długoterminowym partnerstwem biznesowym, budują przewagę opartą nie tylko na skali, ale przede wszystkim na trwałości relacji i przewidywalności przepływów finansowych.
